Start Polecane Polak w roli landlorda w UK

Polak w roli landlorda w UK

2053
0
PODZIEL SIĘ

Jedzenie i miejsce do spania zawsze będzie podstawową potrzebą człowieka, nawet w czasach kryzysu. Ludzie muszą mieć gdzie mieszkać. Nie musimy mieć nowego telewizora, butów, ubrań, biżuterii, ale zawsze potrzebujemy jedzenia i spokojnego kąta, by odpocząć.

Przybywa ludzi, ale miejsca na ziemi – nie. Coraz tłoczniej robi się zwłaszcza w Londynie, do którego codziennie tysiące nowych osób przybywa za pracą. Wielu z nas zapewne pamięta, gdy na początku dzieliło pokój z 2 lub 3 osobami, bo nie było wystarczająco pieniędzy na własny kąt.

– Przyjechałam do Londynu w 2000 r. – wspomina Agnieszka Khan, właścicielka Centrum Properties. – Pierwszą noc spałam w przedpokoju, na podłodze z głową na wycieraczce, w dwupokojowym mieszkaniu, które zajmowało dziewięć osób. Trzy lata później kupiłam swój pierwszy dom. Dziś dzięki swoim nieruchomościom nie muszę troszczyć się o pracę i pensję. Widzę też, że przez ostatnie 10 lat mocno zmieniła się świadomość rodaków w tej kwestii. Coraz więcej Polaków szuka sposobów na dochód pasywny. Przeprowadzili się do Anglii, założyli rodziny, osiedli, chcą coś zostawić dzieciom. Większość z nich może liczyć tylko na siebie, ponieważ nie dostają pomocy od rodziny. Widać, że Polakom potrzebna jest wiedza merytoryczna, ponieważ coraz więcej osób dzwoni do mnie po porady związane z zakupem nieruchomości – przyznaje.

– Wg mnie, jeszcze stosunkowo mało osób decyduje się na zakup nieruchomości pod wynajem. Tylko około 5-10 proc. moich klientów decyduje się na zakup drugiego domu. Ale zauważam tendencję wzrostową – zaznacza Justyna Pupin, doradczyni kredytowa z JP Finance.
Również wg Julii Burzyńskiej-Kaczyńskiej, która w Częstochowie wynajmuje lokatorom ponad 20 mieszkań, wzrasta świadomość konieczności inwestowania. – Osoby po 30-tce zorientowały się, że nie ma co liczyć na emeryturę z pracy etatowej, bo świadczenia emerytalne nie dadzą nam stabilizacji na starość i trzeba wziąć sprawy w swoje ręce – zauważa.

O inwestowaniu dużo się pisze w mediach i książkach. Wiele osób kojarzy z tą dziedziną nazwisko Roberta Kiyosakiego, autora książek o bogaceniu się, m.in. dzięki nieruchomościom. Ale niewiele osób wie, że w Polsce działa Sławomir Muturi, który od 20 lat inwestuje w mieszkania w Łodzi i Warszawie. Jest on założycielem Stowarzyszenia Mieszkanicznik, które powstało, by ucywilizować rynek najmu w Polsce. Zrzesza ludzi, którzy interesują się lub zajmują się inwestowaniem w mieszkania na wynajem. To dziwne słowo jest odpowiednikiem staroświeckiego wyrazu „kamienicznik”, ale pozbawione negatywnej konotacji. Te wszystkie działania świadczą o tym, że branża intensywnie się rozwija.

Dlaczego akurat nieruchomości?

– Po pierwsze nie trzeba być bogaczem, by kupić nieruchomość pod wynajem – tłumaczy Agnieszka Khan. – Trzeba jedynie wiedzieć, jak się zabrać za kupno mieszkania – dodaje. – Ani konta oszczędnościowe, ani lokaty nie zapewnią nam takich zysków jak nieruchomości. To najbardziej stabilne inwestycje – podkreśla Julia Burzyńska-Kaczyńska.

– Nawet jeśli jedna nieruchomość nie dostarcza nam wysokiego zarobku, to kilka z nich zapewni wystarczający. Przy tym pamiętajmy, że wartość nieruchomości wzrasta. Dom, który kupiłam 12 lat temu za 220 tys. funtów dziś już jest warty cztery razy tyle – podkreśla właścicielka Centrum Properties. – Dodatkowo – wg badań  – Londyn jest miastem, w którym ceny nieruchomości są w miarę stabilne i racjonalnie rosną. Dzięki zakupowi nieruchomości możemy być spokojni o emeryturę – wystarczy na starość sprzedać ją, by nie martwić się brakiem dochodów. A jest się czym kłopotać, bo tzw. państwowa emerytura w Wielkiej Brytanii wynosi dziś ok. 500 funtów miesięcznie, a więc nie zapewnia nam przeżycia na Wyspach. A poza tym inwestowanie w nieruchomości może być przecież doskonałym biznesem. Zakup pod wynajem to dopiero początek. Jest naprawdę mnóstwo możliwości, które mogą stać się sposobem na życie – podkreśla Agnieszka Khan.

Garść mitów nt. inwestowania

Nie dostanę kredytu, bo mało zarabiam – Przy zakupie nieruchomości pod wynajem nie potrzeba przedstawiać poziomu dochodów. Tu bank raczej sprawdza, czy właściciele będą mieli szansę ją wynająć – tłumaczy Justyna Pupin. To nie dla mnie – Inwestowanie w nieruchomości wymaga tylko zmiany myślenia. To jedynie blokada, którą sam sobie narzucasz. Niechęć do inwestycji wynika z mentalności. W Polsce pokutuje myślenie, że drugi i trzeci kredyt trudno dostać. Ale w UK jest inaczej – zaznacza Monika Sharma, księgowa w biurze nieruchomości, właścicielka kilku domów w Polsce i w Wielkiej Brytanii.

Kredyt hipoteczny to pułapka do końca życia – Wiele osób ma obiekcje, że „pakuje się w mortgage”. A przecież i tak go spłaca za swojego landlorda. To kwestia wyboru, czy płacimy za czyjąś hipotekę czy za swoją – zaznacza Monika Sharma. Kupuję dom – Tak naprawdę nie kupujemy nieruchomości – podkreśla Agnieszka Khan. Kupujemy tylko prawa do zarządzania i kontroli nią przez najbliższe lata. Właścicielem jest bank, o czym przekonasz się boleśnie, gdy przez sześć miesięcy nie zapłacisz kredytu.

Inwestycja w nieruchomości to nie sprint, to maraton – To prawda – przytakuje Monika Sharma. – Ale mnie przydarzyła się historia, która pokazuje, że może być inaczej. Mówiło o tym nawet ITV3 i pisano w Metro. Otóż, zachęcona atrakcyjną ceną mieszkania, którą zauważyłam u developera, koniecznie chciałam być po nie pierwsza w kolejce. Zapytałam więc w biurze, o której ludzie się ustawiają w celu zakupu i ustaliłam czas, który gwarantował mi, że będę pierwsza. Stałam w kolejce półtorej doby, od środy, od 10:00 rano do czwartku, do 17:00. Zastępował mnie mój partner, brat, kolega i mama. Potem żartowaliśmy przed kamerą, że dobrze nam szło w kolejce, bo jesteśmy Polakami i mamy w tym spore doświadczenie. Udało mi się kupić mieszkanie w bardzo atrakcyjnej cenie. Gdy wychodziłam z biura po zakupie, ktoś poprosił o odsprzedanie go, oferując mi za nie 20 tys. funtów więcej – wspomina. Podobną historię przytacza Agnieszka Khan. – Znajomy kupił w Holland Park mieszkanie za wygórowaną wg mnie cenę 800 tys. funtów. Ale on miał przeczucie.

Zainwestował w wykończenie nieruchomości ok. 100 tys., a po trzech miesiącach mógł je odsprzedać za 300 tys. GBP więcej – opowiada. Zacznę inwestować, ale najpierw kupię dom dla siebie – Często doradzam klientom z Acton czy Ealingu, którzy się skarżą, że co uzbierają trochę pieniędzy, to cena rośnie, żeby kupili coś na obrzeżach dzielnicy i wynajęli – tłumaczy Monika Sharma. – Niech to będzie nieruchomość, za którą wezmą dobry czynsz i wtedy ktoś inny będzie spłacał kredyt, a statystycznie co 15 lat podwoi się wartość tego domu. Nawet jeśli po wszelkich opłatach tylko 50 funtów co miesiąc wpadnie nam do kieszeni, to i tak kiedyś ta nieruchomość będzie naszą własnością – podkreśla. – Pierwszy dom wcale nie musi być dla ciebie – dodaje.

Julia spotkała się z najczęściej powtarzanymi mitami: „kolega kolegi kupił mieszkanie na wynajem, ale lokatorzy mu nie zapłacili i jeszcze zdemolowali pokoje”. – Być może tak się zdarzyło, ale to świadczy o tym, że osoby, które się do tego zabrały, nie były przygotowane. Nie zweryfikowały najemcy, nie pobrały depozytu, nie kontrolowały nieruchomości. Właściwie to cieszę się z tych mitów, bo im więcej ludzi się boi inwestować w nieruchomości, tym lepiej dla mnie – śmieje się Julia.

Kilka kluczowych spraw

– Jeśli mamy dobrą historię kredytową i wkład własny, czyli minium 5 proc. wartości nieruchomości, wtedy nie ma możliwości nie dostać kredytu – tłumaczy Justyna Pupin. Co oznacza „dobra historia kredytowa”? – Musimy płacić w terminie wszystkie rachunki. Ale nie chodzi tu o zwykłe, kilkudniowe spóźnienie się z opłatą za wodę. Nasze nazwisko nie może znajdować się na tzw. debtors list. Jeśli otrzymywałeś rachunki z drukami czerwoną czcionką czy ponaglenia od komornika, bank nie udzieli ci kredytu, bo wie, że możesz mieć problemy ze spłatą. Dopiero po sześciu latach twoje nazwisko zostanie z tej listy usunięte. Zawsze warto sprawdzić, czy nas tam nie ma. Pamiętam, że kilka lat temu operatorzy telefonii komórkowych mieli zwyczaj dzwonić i uzyskiwać zgodę na zakup telefonu w abonamencie, a wiele osób nie znających języka nie miało pojęcia, że w ten sposób podpisało umowę i zgodziło się płacić dodatkowe comiesięczne zobowiązania. Część z nich wylądowało na „czarnych listach” – opowiada specjalistka z JP Finance.

– Ale nawet jeśli jesteśmy na debtors list, zawsze można sobie poradzić. Na przykład zakupić nieruchomość do remontu, za gotówkę albo w tej części kraju, gdzie ich ceny nie są aż tak wysokie – podpowiada Monika Sharma. – Ważne, by zmienić swoje myślenie z „nigdy nie kupię” na „co mogę zrobić, by zainwestować”. Czasem zdobycie środków na pierwszą wpłatę jest prostsze niż myślimy. Np. wystarczy sprzedać leżącą odłogiem ziemię po dziadkach i pozwolić, by kapitał pracował na nas w Londynie – przyznaje.

– Trzeba wybrać strategię: czy wynajmuję pokoje, czy małe mieszkania, czy luksusowe apartamenty – podkreśla Julia Burzyńska-Kaczyńska i od razu ostrzega: – Trzeba nauczyć się weryfikować najemców: proś o referencje, o dowody wypłat, żądaj depozytu. Później jest taki moment, kiedy nie da się już robić wszystkiego samemu. Warto delegować odpowiedzialność, czyli zlecić pewne zadania agencji, która specjalizuje się w zarządzaniu nieruchomościami – tłumaczy Julia. – To wydatek, ale w ten sposób też zapewniamy sobie spokój i możemy pracować nad kolejną inwestycją – radzi.

– Najlepiej oddaje to stwierdzenie „Don’t marry with the property” – podsumowuje Monika Sharma. – Zbyt intensywne angażowanie się emocjonalne może bardziej zaszkodzić niż pomóc w tym biznesie – zauważa.
Inwestować każdy może?

Justyna Pupin uważa, że niekoniecznie. – W celach inwestycyjnych kupują nieruchomości ludzie biznesu, osoby śmiałe, odważne. Trzeba też być pracowitym. To mit, że wystarczy kupić i nic nie trzeba robić. Domy są w różnym stanie: może zepsuć się bojler, pęknąć rura. To do nas należy dopilnowanie napraw. Trzeba być świadomym ryzyka i angażować się – zaznacza.

Podobnie uważa Julia Burzyńska-Kaczyńska. – To osiem lat bez wakacji, tyleż lat wyrzeczeń i ciężkiej pracy – praca na dwa etaty, również w weekendy, sprzątanie, doglądanie wszystkiego. Kiedyś policzyłam, że pracowałam 100 godzin w tygodniu. Widzę też, że nie każdy jest w stanie się poświęcić. Zwykle ludzie nie lubią odroczonej gratyfikacji. Dlatego, jeśli ktoś nie ma cierpliwości, chce efektów od razu i brakuje mu konsekwencji, to może być mu trudno – wyjaśnia Julia Burzyńska-Kaczyńska. – To nie jest zajęcie dla tych, którzy lubią żyć od weekendu do weekendu – dodaje.

– Skoro ja mogę to robić, to każda inna osoba również, zaręczam – podkreśla dobitnie Agnieszka Khan, która planuje przeprowadzić serię warsztatów i seminariów nt. inwestowania w nieruchomości. – Pracując w biurze nieruchomości przyglądałam się landlordom i lokatorom i uznałam, że niczym się od siebie nie różnią, poza tym, że landlordzi mają więcej czasu. Dlatego postanowiłam dołączyć do tej pierwszej grupy (czyli landlordów) – mówi.

Gdzie inwestować

Jak pisze na swoim blogu „Mieszkanicznik od podszewki” Julia Burzyńska-Kaczyńska, wraz z mężem miała w planach zakup mieszkania w UK, ale bank mający udzielić im kredytu splajtował. Kupiła więc mieszkanie w Polsce. – Większość osób sprzedaje mieszkanie w Polsce, by mieć na depozyt w UK, ale ja nie planuję tu być do końca życia – zapowiada.

Monika Sharma podkreśla: – Polacy często popełniają następujący błąd: gdy nie stać ich na wymarzony dom w Anglii, decydują, że wybudują dom w Polsce. Założenie jest takie, że nieruchomość powinna przynosić zyski, a nie straty. Ale angażując się w budowę w Polsce, traci się czas na dojazdy, krócej pracuje i generuje większe koszty. A w rezultacie w domu mieszkają teściowie lub służy nam jedynie w wakacje i święta. Mamy szczęście, gdy uda nam się uniknąć włamania w czasie, gdy dom stoi pusty. Zwykle też po 10 latach nasza „lokata kapitału” wymaga remontu, a więc nakładu kolejnych środków – tłumaczy.

Jak więc uniknąć takiego problemu? – Nie warto budować domu, tylko kupić mieszkanie w Łodzi lub w Warszawie w dobrej lokalizacji i je wynająć. Można je sprzedać po kilku latach, jeśli zajdzie taka potrzeba, ale niech w tym czasie pieniądze pracują. Niech kredyt dzięki czynszowi sam się spłaca. Potem można takie mieszkanie sprzedać i rozpocząć budowę, jeśli zapadnie decyzja o powrocie – doradza specjalistka.

– Gdzie zainwestujemy, zależy od nas. Reguły gry są takie same, czy to Francja, czy Polska – podkreśla Agnieszka Khan. – Ale zawsze trzeba się do tego odpowiednio przygotować – dodaje. Dlaczego to takie ważne? – Rok temu oglądałam program o angielskich landlordach – pokazano tzw. HMO Daddy, który wynajmując ludziom pokoje odnosi duże sukcesy i panią, która przez półtora roku nie była w stanie pozbyć się lokatora, który nie płacił jej czynszu. To jasne, że nie każdy odniesie oszałamiający sukces, ale można się dowiedzieć, jak uchronić się przed kłopotami – podsumowuje Julia Burzyńska-Kaczyńska.

Zostań landlordem, czyli garść porad dla początkujących:

  • Pytaj doświadczonych o radę, ucz się, konsultuj, szukaj specjalistów. W sprawie kredytu pytaj bank lub brokera, o ubezpieczenie – brokera, a nie kolegę i pamiętaj, że agencja nieruchomości chce ci sprzedać coś, czego akurat być może nie potrzebujesz.
  • Zrób dokładną kalkulację, ile potrzebujesz pieniędzy i porównaj z tym, na ile cię stać. Pamiętaj o wszystkich dodatkowych opłatach, wycenach i usługach. Zawsze zarezerwuj jakąś sumę na nieprzewidziane wydatki.
  • Wyznacz sobie odpowiedni cel i go realizuj. Zastanów się, czego naprawdę potrzebujesz. Być może studio jest tańsze, ale dwupokojowe mieszkanie da więcej możliwości wynajmu i przytrzyma lokatorów na dłużej, zapewniając większy miesięczny dochód, podczas gdy opłata za kawalerkę może nie pokryć kosztów.
  • Otaczaj się pozytywnie
    myślącymi ludźmi, którzy będą cię wspierać. Oczywiście, jest 1001 powodów, by nie inwestować w nieruchomości. Ale ponieważ podjąłeś taką decyzję, to, żeby nie zrażać się trudnościami, potrzebujesz kogoś, kto pomoże ci pokonać chwilowe problemy.
  • Dowiaduj się, ucz, sprawdzaj, pytaj, szukaj okazji, monitoruj zmiany przepisów. Jednym słowem – trzymaj rękę na pulsie.

Czy wiesz, że:

  • Stowarzysznie Mieszkanicznik działa również w Londynie? Regularne spotkania odbywają się w POSK-u (238-246 King St, London, W6 0RF).